A társasházak működése, adózása és könyvvezetése [antikvár]

I. A TÁRSASHÁZ 1. A társasház fogalma A társasház tulajdon egy lakóépületen létrehozott külön és közös tulajdon. Jellemzője, hogy az épület meghatározott részei (öröklakás, üzlet, garázs, tárolóhelyiség stb.) külön tulajdonban vannak, míg más meghatározott részei (lépcsőház, folyosó, közmű, telek, a külön tulajdonba nem tartozó tároló stb.) pedig közös tulajdont képeznek. E közös tulajdon azonban - az alapító okiratban rögzített - eszmei hányad szerint illeti meg a tulajdonostársakat. A társasház közös tulajdonú részeinek jellemzője, hogy a tulajdonostársak által közösen használt, hasznosított és a külön tulajdon működését biztosítja, ahhoz szorosan elválaszthatatlanul kapcsolódik és osztja jogi sorsát. A közös tulajdon megoszlását meghatározó tulajdoni hányad kifejezi Szt, hogy a külön tulajdonhoz, öröklakáshoz, a közösen használt, birtokolt és hasznosított vagyonrészből milyen nagyságú vagyonrész tartozik. Természetesen a külön tulajdon nem csupán öröklakás lehet, hanem más célú, hasznosítású helyiség is, ha ezt a tulajdonjogot az ingatlan nyilvántartásba bejegyezték a hozzátartozó hányaddal együtt. Ilyen esetekben a helyiség tulajdonosát a többi tulajdonossal azonos jogok illetik meg és azonos kötelezettségek terhelik. A társasház-tulajdon esetében a közös tulajdoni hányad és a külön tulajdon egymástól el nem választható, azaz nincs külön tulajdon közös tulajdoni hányad nélkül, illetve tulajdoni hányad külön tulajdon nélkül. A közös tulajdonba tartozó vagyonrészek minden egységén a tulajdonostársak tulajdoni hányadnak megfelelő jogosultsága érvényesül. A tulajdoni hányad meghatározása, ingatlan nyilvántartásba történő rögzítése gyakorlati, jogi és gazdálkodási szempontból bír jelentőséggel. Gyakorlati oldalról; a külön tulajdoni vagyonrész (öröklakás, üzlet, raktár) rendeltetésszerű használatához elengedhetetlenül szükséges az épület meghatározott részeinek közös használata (fűtés, világítás, vízellátás, épületen belüli közlekedés, tárolás, szennyvíz elvezetés biztosítása). Jogi oldalról: a jogok kötelezettségek összhangjának, egyensúlyának biztosítása, a tulajdonostársak egymáshoz való viszonyának rendezése, szabályozott formában a külön tulajdon teljeskörű biztosítása (rendelkezés, használat, hasznosítás, birtoklás). Gazdálkodási oldalról: a közös használatú tulajdonrészek fenntartásának, felújításának, működtetésének biztosítása az ezzel kapcsolatos költségek arányos viselésének meghatározása. A hasznosításból adódó bevételek arányos felosztása. A tulajdonjog részjogosítványai a külön és közös tulajdonnak megfelelően eltérően alakulnak. A társasház tulajdonban lévő lakás céljára szolgáló helyiségek (öröklakás) és a külön tulajdonban lévő nem lakás célú ingatlanrészek (ha az alapító okirat igy rendelkezik), úgy funkcionálnak, mint az egyéni tulajdon. Azaz a tulajdonosok jogosultak birtokolni, használni és rendelkezni felette. A tulajdonos rendelkezési jogát lakásbérleti jogszabály sem korlátozhatja, azaz a lakását lakás és nem lakás céljára szabadon bérbe adhatja. Az öröklakások (helyiségek) tulajdonosai viselik az öröklakásuk (helyiségek) állagvédelmével, karbantartásával, felújításával járó költségeket. E költségek más tulajdonostársra nem háríthatók át. Ha azonban az öröklakásban azért kell munkát végezni, mert a közös tulajdonban lévő berendezés, felszerelés az öröklakás terében rongálódott meg és ezt helyre kell állítani (pl. víz-, csatornafővezeték, kémény stb.) akkor a tulajdonos társakat közösen terheli annak költsége.